WONEN EN KOPEN IN GRIEKENLAND Herziene editie 2019 P.L. Gillissen - Voerendaal; Guide Lines ISBN : 978-94-92895-09-7 Recensie NBD Deze handleiding geeft praktische informatie aan hen die er zich willen vestigen en/of er een (tweede) huis willen kopen. Na algemene informatie over het land, klimaat etc. volgt de inleiding op de Griekse onroerend goed markt. Hoe gaat men te werk ? De rol van de makelaar en de advocaat, het koopproces en het koopcontract en de notariële overdracht, het kadaster en fiscale zaken in Nederland en Griekenland. Ook het kopen van bouwgrond komt aan de orde, de bouwvergunning, de rol van de bouwondernemer en de architect, renovatie en onderhoud evenals verhuur van Grieks vastgoed. Tenslotte is er aandacht voor de verhuizing en de Nederlandse zorgverzekering bij vestiging in Griekenland Deze zeer complete gids is een uitstekende handleiding voor hen die in Griekenland een (tweede) huis willen kopen en/of in Griekenland willen gaan wonen. Recensent Dr. J. Kroes (NBD) Inhoudsopgave 1.Inleiding 2.Griekenland in vogelvlucht Inleiding Basisgegevens Tijdverschil Risico’s Geografie Kerngegevens Belangrijke steden in Griekenland De Eilanden De Bergen Bereikbaarheid Vliegen Auto Ferry Trein Het postverkeer Bevolking Bevolkingsdichtheid Bevolkingsaantallen in de belangrijkste steden Opbouw bevolking Etniciteit Volksaard Religie Talen Toerisme Bestuur en politiek Bestuurlijke indeling Economie Economische en financiële crisis Munteenheid BNP in € Minimumloon Big Mac Index Financiële crisis Verkeer Spoorwegen Autosnelwegen Rechtswezen Gerechten van eerste aanleg Vredegerechten Gerechten van tweede aanleg Hooggerechtshof 3. Geografische oriëntatie en klimaat Inleiding Argosaronische Eilanden Cycladen Dodekanesos Evia-Sporaden Evia Noord-Oost Egeische Zee Zuid-Egeïsche Eilanden Noord-Egeïsche Eilanden Ionische Eilanden Bestuurlijke indeling van de Ionische Eilanden Kreta Natuur Het vasteland Klimaat en weer De Griekse Berggebieden en invloed op het klimaat Klimaat op de Griekse Eilanden Griekenland als wintersportbestemming 4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs Inleiding Emotie en verstand Motieven Wat en waar kopen ? Motieven Uitgangspunten Checklist waar kopen ? Bereikbaarheid Tips van een aankoopmakelaar Waar kopen ? Wanneer gaat u naar uw (tweede) huis in Griekenland ? 5. De Griekse onroerendgoedmarkt Inleiding De financiële en economische crisis en de Griekse o/g markt Bepaling van de vraagprijzen Vraagprijs Aanbod De tweede (vakantie)huizenmarkt Soort onroerend goed Appartementen Schakelbungalows Bungalows Villa’s Gerestaureerde boerderijen en landhuizen Bouwkavels Grondstukken met vervallen boerderijen Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden Een oud huis op het platteland Als kandidaat-koper en keuze onroerend goed Aankoop van een bestaand huis dat eventueel moet worden gerenoveerd Aankoop van een kant-en-klaar huis, gebouwd door een projectontwikkelaar Aankoop van een stuk grond, waarop u zelf een huis laat bouwen Tips van een aankoopmakelaar bij aankoop van een appartement Stukken land en ruïnes 6.De voorbereidingsfase Inleiding Laat u niet opjagen door de makelaar Het verzamelen van informatie Waarom een huis in Griekenland Hoe vindt u informatie over onroerend goed ? Onroerendgoedbeurzen in Nederland en België Oriëntatiedagen Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase Tip bij de voorbereiding Wanneer op huizenjacht ? Staat van onderhoud van het huis Tips van een aankoopmakelaar Openen van een Grieks Banknummer 7. De makelaar in Griekenland Inleiding De Griekse makelaar Vestigingseisen Griekse makelaar Bemiddelaars in Nederland en België Kosten makelaar Overeenkomst met de makelaar Pomida (Hellenic Property Federation) 8. De Griekse advocaat bij aankoop van onroerend goed in Griekenland Inleiding Een Nederlands/Griekse advocaat in Nederland Volmacht Taken van de advocaat tijdens het koopproces Kosten van een advocaat in Griekenland 9. Het voorlopig koopcontract Inleiding Het vóóronderzoek Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken ? Titel- en kadastraal onderzoek In een kadastraal uittreksel vindt u de volgende gegevens terug Belastingonderzoek De grond Onderzoek naar bestemmingsplannen Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning Gas-, water- en elektriciteitsnota’s Inhoud voorlopig koopcontract De partijen Het object Roerende goederen De prijs Aanbetaling en boeteclausules Overdrachtsdatum Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden Contractbreuk door de verkoper Contractbreuk door de koper Opmerking Meest gemaakte fouten door onwetende buitenlandse kopers Energie Prestatie Certificaat 10. Koopproces; van voorlopig koopcontract naar notariële overdracht Inleiding Manieren waarop u in Griekenland onroerend goed kunt verwerven Van overeenkomst naar notariële overdracht De Griekse notaris Notariskosten 11. Het Griekse kadaster Inleiding In Griekenland bestaan twee verschillende registratiesystemen Het land Registratiesysteem Het Griekse nationale kadaster Het nieuwe Griekse Kadaster Kadastrale registratie-code De voordelen van het nieuwe Griekse Kadaster In de volgende gevallen moet er inschrijving/wijziging in het kadaster plaatsvinden Kosten inschrijving Samenvatting aankoopprocedure in Griekenland 12. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van onroerend goed in Griekenland Inleiding Fiscaal nummer Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting of BTW Vrijstelling overdrachtsbelasting Fiscale waarde van het onroerend goed in Griekenland BTW op nieuwbouw Jaarlijks terugkerende lokale belastingen en heffingen voor huiseigenaren Inkomen uit verhuur Zegelbelasting Belasting op woningen met elektriciteit (buitengewone elektriciteitsheffing/belasting) Vermogenswinstbelasting voor de verkoper 13. Nederlandse fiscale aspecten bij bezit van een tweede huis in Griekenland Uw tweede huis in Griekenland en het Nederlandse belastingstelsel Hoofdverblijf Het tweede huis in het huidige Nederlandse belastingstelsel en voorkoming van dubbele belasting in het buitenland Griekse heffing op in Griekenland gelegen onroerend goed Berekening Nederlandse vrijstelling Rekenvoorbeeld vermindering ter voorkoming van dubbele belasting Buitenlandse belastingplicht en box 3 Emigratie en box 3 Immigratie en box 3 Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit 14. Het kopen van (bouw)grond Inleiding Informatie inwinnen op het gemeentehuis Bestemmingsplannen Grensregio’s Bosrijke gebieden Restricties bij uitbreiding stedenbouwkundige gebieden Archeologische gebieden Omgevingsrestricties Kust en stranden Natura 2000 gebieden Soorten bouwgrond Landelijke bouwkavels zonder bebouwing buiten de bebouwde kom Landelijke kavels met bebouwing/project Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing Kavels met bouwvallen De oppervlakte van het perceel De eigendomsakte van het land Erfdienstbaarheden Erfpacht Aansluiting op de nutsvoorzieningen Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond Wat niet kopen ? Slopen 15. Bouwen van een huis in Griekenland en de bouwvergunning Regels voor het bouwen van een huis in Griekenland Welke (bouw)fases moet u doorlopen ? Minimaal te bouwen oppervlakte Bouwvergunning en project management Geldigheidstermijn bouwvergunning Bouwvergunning voor verbouwingen Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom Kopen van een huis tijdens de bouwfase Bouwen/verbouwen in eigen beheer Zelf een stuk grond kopen en zelf bouwen Wijzigen tijdens de bouw 16. Aandachtspunten bij het contact met de bouwondernemer en de architect Inleiding De keuze van een aannemer/bouwondernemer Bouwmanagementburo Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar Laat eerst de grond op uw naam zetten Het bouwcontract Garanties Checklist inhoud bouwcontract Nog enkele aandachtspunten Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom ? Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ? De architect De architect en de bouwvergunning Kosten van een architect Checklist wat te bespreken met uw architect Voorlopige en definitieve oplevering Kopen van een projectontwikkelaar Boeteclausule bij te late oplevering De constructieverzekering BTW 17. Renovatie en onderhoud Inleiding Vergunningen Griekse of Nederlandse vaklieden ? Zwart werkers Offertes Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten 18. Huurwetgeving Inleiding Griekse huurwetgeving Hoe vindt u een huurhuis/appartement Onderverhuur Huurprijzen De borg Inventaris Verzekering Het onderhoud De onderhoudskosten Commerciële verhuur Huurverhoging 19. Verhuur van Grieks onroerend goed; juridische aspecten Inleiding Vakantieverhuur Adviezen voor huiseigenaren die hun huis verhuren in Griekenland Gemeubileerde vs. ongemeubileerde verhuur De verhuurorganisatie Villa management Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract Verhuren via een touroperator Lange termijn verhuur Nog enkele aandachtspunten bij verhuur Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie Vereiste vergunning voor de verhuur van een vakantiewoning in Griekenland Gemeubileerde vakantieverhuur Appartement of woning op een gedeelde kavel Vereenvoudigde EOT voor villas Vergunning, nummer en registratie als ondernemer bij de belastingdienst Grootte zwembad Overige opmerkingen Te overleggen documenten KEP/Ermis Afgeven van de vergunning Kosten Optimaal profiteren van een tweede huis Verdienen aan uw tweede huis Fiscale aspecten bij verhuur 20. Vestiging in Griekenland Inleiding Voorwaarden om langer dan 3 maanden in Griekenland te mogen verblijven zijn Vertrek uit Nederland Uitschrijving bij vertrek uit Nederland Inschrijven in de BRP Legalisatie Reisdocumenten Schengenlanden Europese Identiteitskaart Paspoort Eigen paspoort / ID kaart voor kinderen Nog enkele tips ANWB Digikluis Wat zijn de gevolgen van uitschrijving uit de Basisregistratie Personen ? Wat zijn de gevolgen van uw uitschrijving voor uw verzekeringen ? Wat zijn de gevolgen van uw uitschrijving voor uw Nederlanderschap Is er controle op uw uitschrijving bij de Basisregistratie Personen (BRP) Gevolgen van onterechte uitschrijving/inschrijving Uitschrijving en de gevolgen richting de belastingdienst Wanneer kunt u een briefadres of postadres in Nederland opgeven ? Waar kunt u een postadres aanvragen ? Vestiging in een ander EU-land Kan iemand maar op één plaats in de EU ingeschreven staan in het GBA/bevolkingsregister van een land ? Vestiging in Griekenland en de verblijfsvergunning Werknemers Werkloos/ziekte Zelfstandigen Gepensioneerden Studenten Gezinsleden Aanvraag verblijfscertificaat bij het Griekse politiekantoor Registratie Permanent verblijfscertificaat Geregistreerd partnerschap & homohuwelijk in Griekenland Homohuwelijk in Griekenland Vertrek naar Griekenland en de (belasting)schulden in Nederland Schuld aan de Nederlandse Staat en verlenging van uw paspoort Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel Wonen in het buitenland met BKR Schulden gelden ook in het buitenland Conclusie Internationale uitwisseling kredietgegevens Het Nederlandse paspoort in het buitenland Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade in het buitenland Juridisch en/of fiscaal resident Verhuizen binnen Griekenland en uw verblijfscertificaat Stemmen in het buitenland Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap Rijkswet op het Nederlanderschap Nederlanders met een dubbele nationaliteit Europees Dierenpaspoort 21. De verhuizing Inleiding Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU Vrijstelling van invoerrechten Zelf verhuizen Trouwen en verhuizen Verhuizing naar uw tweede woning Verkoop van uw tweede woning Verhuizing bij erfenis Vervreemdingsverbod Belastingtelefoon Douane Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW De offerte De verhuiskosten Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland ? Nog enkele tips en opmerkingen Opslag Tax-free shoppen voor uw verhuizing 22. De Nederlandse zorgverzekering & WLZ bij vestiging in Griekenland Inleiding Gevolgen bij emigratie en de Nederlandse zorgverzekering Waar bent u verzekerd tegen ziektekosten als u in Griekenland woont U heeft een uitkering of pensioen uit Nederland U werkt in Nederland Hoe werkt de zorgverzekering in Nederland ? Welke zorg krijgt u vergoed ? Zorgtoeslag WLZ Gezinsleden niet verzekerd voor de WLZ WLZ-zorg aanvragen Verzekering van uw partner & kinderen voor de Nederlandse zorgverzekering Zorg in Griekenland en in Nederland Aanvullende verzekering Uw zorgverzekering als u in Nederland woont Uitkering of pensioen uit Griekenland en uw zorgverzekering Pensioen of uitkering uit Griekenland en Nederland U werkt in Griekenland Zorg uit Nederland Ziektekostenverzekering in Griekenland U woont in Griekenland en werkt in Nederland als zelfstandige U werkt in Griekenland en in Nederland Verzekering van uw partner en kinderen voor de Griekse zorgverzekering U woont in Griekenland en bent zowel in Nederland als in Griekenland werkzaam De gezinsleden van een verzekerde die zelf niet in Griekenland woont Nieuwe E/S formulieren U woont in Griekenland en werkt in Nederland (in loondienst) Premie/bijdrage Rechten van uw gezinsleden Rechten in Nederland U woont in Griekenland en werkt als ambtenaar in Nederland U staat ingeschreven bij een Nederlandse hogeschool/universiteit en u woont in Griekenland U heeft een Nederlandse en Griekse uitkering of pensioen U woont in Griekenland en ontvangt uitsluitend een Nederlands pensioen of uitkering Rechten in Griekenland Wat betaalt u in Nederland aan premies ? ZVW en WLZ bijdragen Bijdragen Zvw, woonlandfactoren en heffingskortingen Rekenvoorbeeld toepassing woonlandfactor Zorgtoeslag in het buitenland Invoering van de nieuwe Zvw en de gevolgen voor de vrijwillige AWBZ Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010 Overgangsregeling Keuzevrijheid zorg voor Nederlanders met pensioen of uitkering Zorg in Nederland zonder EHIC Eigen risico Nederlandse of Griekse zorgpas Aanvullende verzekering Europese sociale zekerheidsverordening Medische behandeling buiten Griekenland Indicatiestelling AWBZ in het buitenland Wijziging formulieren sociale zekerheid. E formulieren zijn A-formulieren geworden 23. De Griekse belastingen Inleiding Vennootschapsbelasting Tarieven vennootschapsbelasting BTW Tarieven Tarieven vaste land Overdrachtsbelasting Onroerendgoedbelasting / OZB Zegelbelasting Vermogenswinstbelasting Vermogensbelasting Erf- en schenkbelasting Tarieven Inkomstenbelasting Het woonplaatsbeginsel Bijlagen en bronnen